古文化・古貸家の対処方法｜土地活用、介護施設運営、賃貸住宅経営でお悩みの方はコージツハウスへ！

古文化・古貸家の問題点

老朽化した文化住宅や貸家をご所有の家主様の悩みは様々。

• 相続が発生したら、このままの状態で承継してしまうのは…
• 建替えたいのだが、入居者の高齢化で…
• 売却して、納税準備をしておきたいのだが…etc

悩みの根本原因は、入居者の権利が強い「借家法」の規定。
そこで手っ取り早い対応策として、家賃の値上げを入居者に同意してもらいながら、家主の義務である修理・修繕を入居者に転嫁し、その費用を負担させることにしています。

でも、このようなことを続けていると、ますます入居者の「借家権」は強いものとなってしまいます。
小手先の対応では、後で大きなツケとして還ってくることも…
老朽化した文化住宅や貸家問題は、放置しておいても何ら問題解決できません。
むしろ悪循環サイクルに陥り、不良資産化を進めることに…

ただ…
このまま放っておくと、さらなる悪循環を招きます。

古文化・古貸家の整理

「ではどうすればいいの？」というオーナー様必見！
老朽化した文化住宅や貸家の整理方法としては６つの整理法が考えられます。

①　適切な修理・修繕で、適正賃料をもらい、不良資産化を防ぐ

これは、不動産経営者として、商売の原則に立ち戻ることにほかなりません。
重要なことは、借家人へ転嫁していた修理・修繕、設備の改善等は今後家主がしっかり行うことを明確にし、その代わりに家賃を周辺相場並みに適正に値上げすることです。

しかし問題となるのは、どんなに修理・修繕を行なったとしても、間取りや設備が古いため、新規入居者を獲得するのは困難。
また、いきなり家賃を周辺相場並みにできることは難しく、投資コストに見合わない場合が多いのも事実です。

②　建物老朽化を原因として契約更新を拒絶し、明渡し要求する

建物が老朽化し、地震時の災害や修理・修繕等の追加投資することに経済性合理性がなくなったとして、契約更新を拒絶して明渡しを要求することです。
そして話し合いによっては、明渡し訴訟も辞さないことです。

これには、借家法により家主側に正当事由が必要とされ、この判断基準が判りにくく難しい面が残ることも事実です。また、契約更新を自動更新していたり、話し合いがこじれてしまうと、借家人との関係を悪化させることも考えられ、慎重に対応することが重要です。

③　土地・建物を借家人に買い取ってもらう

②の方法が不可となった場合の最終的な対応策ですが、借家人に購入するだけの資力があれば、既に借家から出ていって住宅を購入している場合が大半。現実的には難しいと考えておく方がよいでしょう。

④　相続時、貸家の土地の底地を物納する

相続税納付のために、貸土地の底地を物納する方法。
貸家といえども土地の所有権は100％オーナーのものですから、その底地を物納するということは、家主がその土地の借地人となり、国が地主となる土地賃貸借契約を結ぶことになります。
但し、土地の価値は40％しか評価されなく、また、事前に物納適格要件になるよう準備しておかなければなりません。

⑤　相続時、定期借地権を使って、その底地を物納する

④と同じ方法ですが、国との土地賃貸借契約を定期借地契約で行なうことです。
定期借地権にすることにより、土地の価値は80％に評価されます。
但し、借家人との契約内容の問題もありますので、どの物件でも可能ということではありません。

⑥　補助金を活用し、新たに建替えて優良物件にする

この補助金は、地震時の災害を防ぐために大阪市が給付している制度です。
この制度は、入居者に対しては、建物の建替え時の仮移転先の家賃の補助や、再入居時の場合にも、従前賃料と新たな賃料との差額を補助してもらえ、家主様には、設計費用や解体費用、その他整備費に対して補助金が給付されるので、家主様・入居者とも経済的負担が軽減され、また、貸家の優良資産化にすすめやすい方法です。
但し、期限・予算に限りがありますので注意が必要です。